Onde estratégia se transforma em liberdade. Um ativo logístico Triple A, certificado LEED, no novo epicentro logístico do Sul do Brasil.
A logística deixou de ser apenas suporte operacional e passou a ser reconhecida como ativo estratégico de proteção patrimonial e geração de renda.
Crescimento sustentado pela demanda de infraestrutura logística de última milha e distribuição nacional.
A reconfiguração das rotas comerciais exige novos hubs logísticos estrategicamente posicionados.
Empresas buscam previsibilidade operacional através de ativos logísticos de padrão internacional.
Ativos logísticos bem localizados tornaram-se pilares de proteção patrimonial, geração de valor e diversificação eficiente de portfólios sofisticados.
Desde a pandemia, a velocidade de entrega promoveu a descentralização da malha logística. A vacância caiu para a mínima histórica e a ocupação das maiores empresas do setor mostra o tamanho real dessa demanda.
Com o avanço da IA, a Bain estima que até 2031 uma em cada quatro compras será decidida com inteligência artificial. Fontes: Confi Neotrust; Bain & Company.
*Projeção para o fechamento de 2026. No 1º semestre o setor faturou R$ 208,4 bi, com 756,7 milhões de pedidos (+34,8%). Crescimento médio de +16,9% ao ano. Fonte: Confi Neotrust.
O maior aporte da história da companhia no país — 50% acima dos R$ 38 bilhões de 2025 — com abertura de 14 novos centros de distribuição, ampliando a rede de 28 para 42 unidades. Sozinho, o Mercado Livre já ocupa 4 milhões de m², cerca de 10% de todo o estoque logístico brasileiro.
Fonte: Forbes Brasil; Mundo Logística.
O estado reúne os principais vetores de crescimento econômico do país, combinando infraestrutura de classe mundial com um ambiente de negócios dinâmico e competitivo.
Recorde histórico: 293 mil CNPJs abertos em 2025 (mais de 800 por dia), com saldo positivo de 140 mil empresas. Os MEIs representam mais de 70% do total. Fontes: Junta Comercial de SC (Jucesc); Secretaria da Fazenda SC.
| Indicador | Santa Catarina | Brasil | Posição de SC |
|---|---|---|---|
| Desemprego | 2,7% | — | 1º |
| Informalidade | 25,4% | 37,3% | 1º |
| Subutilização | 4,7% | 14,3% | 1º |
| Desalentados | 0,3% | 2,4% | 1º |
| Renda média | R$ 4.289 | R$ 3.722 | 4º |
| IDH | 0,833 | 0,805 | 3º |
| Pobreza | 8,0% | 23,1% | 1º |
| Extrema pobreza | 1,2% | 3,5% | 1º |
| Mortes violentas / 100 mil hab. | 8,6 | 23,0 | 1º |
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Cerca de 63% menos mortes violentas que a média nacional e 1º lugar em Segurança Pública no Ranking de Competitividade dos Estados. Baixa criminalidade, pleno emprego relativo e menor pobreza sustentam a atratividade para operações logísticas de grande escala.
O novo epicentro logístico do Sul do Brasil. Não é movimento especulativo — é uma reconfiguração estrutural baseada em investimentos bilionários já em execução. O canal foi preparado, via dragagem e ampliação, para receber navios classe New Panamax.
Operando a 97% da capacidade, o terminal opera praticamente no limite — o que reforça a demanda por área logística no entorno. Os navios New Panamax têm cerca de 366 m de comprimento e 51 m de boca (largura), e transportam de 14 a 15 mil contêineres. Fontes: Porto de Itapoá; SOLVE Shipping; CNI / ILOS.
Investimento estimado em R$ 3 bilhões para construção de terminal de última geração na Babitonga, confirmando a vocação logística da região.
Terminal portuário privado em implantação, projetado para ampliar a capacidade regional de granel sólido, carga geral e operações integradas.
Duplicação da SC-417, do contorno de Garuva e construção de três viadutos, integrando a BR-101 (SC) à BR-376 (PR).
Nova rodovia em implantação, paralela à BR-101 entre Joinville e a Grande Florianópolis, descongestionando o principal corredor logístico do estado.
Grandes players nacionais e internacionais confirmam interesse estratégico através de alocação massiva de capital.
Fonte: Clippings setoriais; Governos dos estados
Garuva não é especulação. É localização estratégica.
Acesso direto à principal rodovia do país, conectando os maiores polos econômicos do Brasil.
Garuva cresceu 528% na última década — um dos maiores saltos de toda a região.
A minutos do Porto de Itapoá e dos futuros terminais em implantação na Babitonga.
A menos de 150 km de regiões que concentram, individualmente, mais de 45% do PIB de Santa Catarina e do Paraná.
Galpões classe A estão 100% ocupados e a fila de espera segue crescendo. Fonte: Clippings setoriais
Santa Catarina é o 5º maior mercado de industrial parks do Brasil e quase triplicou em dez anos — de 1,1 para 3,0 milhões de m² de ABL. Quatro cidades concentram 75% desse estoque: Itajaí, Navegantes, Joinville e Araquari. São mercados consolidados, com oferta madura e vacância já formada.
Garuva ocupa a 5ª posição com 10% do estoque — o menor entre os cinco principais e o único deles com vacância zero, a 45 km do 3º maior porto de contêineres do Brasil e com acesso direto à BR-101.
Menos estoque não significa menos demanda. Significa menos oferta para a mesma demanda.
É também o segmento de melhor desempenho: menor vacância, menor devolução de área e aluguel em torno de R$ 30/m², acima da média estadual de R$ 28,85/m². Grandes locatários preferem esse padrão e pagam mais por ele — o que o mercado chama de flight to quality.
Quatro razões estratégicas para investir no FR1 Garuva.
Estruturado para oferecer previsibilidade de renda, proteção patrimonial e potencial de valorização — alinhando padrão construtivo, localização e modelo jurídico às expectativas de investidores institucionais.
Especificações técnicas e operacionais compatíveis com padrões exigidos por operadores nacionais e internacionais, garantindo liquidez, resiliência e longevidade do investimento.
Acesso logístico imediato somado à proximidade do centro urbano de Garuva — disponibilidade de mão de obra local, menor custo operacional e maior atratividade para operadores.
O mercado logístico regional cresce sustentado por fundamentos econômicos e operacionais, com dinâmica própria e desconectada de agendas de curto prazo.
Em março de 2026, o GGRC11 — atual Zagros Renda Imobiliária, um dos cinco maiores fundos imobiliários de logística do país, com patrimônio aproximado de R$ 2,4 bilhões — adquiriu galpões em um condomínio logístico de Garuva. Em maio, comprou um segundo ativo no mesmo condomínio.
A demanda por área locável em Garuva é observada, não projetada. O estudo da CBRE identifica entre os principais ocupantes da região indústrias e operadores logísticos de porte nacional e internacional — decisões de localização desse porte partem de estudos de malha, custo de frete e disponibilidade de mão de obra qualificada.
Em mercados em transformação,
o momento de entrada define o valor.
É nesse ponto do ciclo que o capital inteligente se antecipa ao mercado.
230 metros de frente para o Contorno Sul da BR-417 — eixo logístico que conecta diretamente a BR-101 ao Porto de Itapoá. ABL de 74.340 m² em condomínio fechado.
Nave 01
Nave 02
Nave 03Cada especificação foi escolhida para garantir atratividade junto aos locatários mais exigentes e maximizar a vida útil do ativo.
Altura livre que atende operações verticalizadas de alta densidade.
Capacidade de carga para operações logísticas intensivas.
Estrutura flexível, pronta para diferentes perfis de ocupação.
Execução rápida, previsível e de alta qualidade construtiva.
Nível de segurança compatível com padrões internacionais.
1º galpão multiuso LEED de Garuva e Itapoá — único em SC.
Preparado para carros e caminhões elétricos, antecipando a transição das frotas.
Três garantias no mesmo ativo. O mercado pediu governança e gestão em um ativo acessível — a FortRock respondeu.
Certificação internacional que avalia, de forma auditável, o desempenho ambiental do edifício ao longo de todo o ciclo de vida — do projeto à operação.
A maior empresa de serviços imobiliários do mundo, com raízes em 1773, responsável pela locação do FR1. A gestão do ativo permanece com a FortRock.
Do primeiro tijolo ao último real. Transparência e previsibilidade para quem provê capital ao desenvolvimento.
Certificações ambientais elevam o valor de locação de galpões em até 10% (CBRE). No Brasil, valorização do aluguel/m² de +4% a +8% (FGV / GBC Brasil).
Ativos LEED alcançam valor de venda por m² superior ao de ativos não certificados (Cushman & Wakefield).
-180 pontos-base frente a ativos não certificados (CBRE) — menos tempo com o galpão vazio.
-25% a -30% de energia e até -40% de água, com desvio de resíduos de aterros sanitários.
Exigência de grandes empresas, fundos e multinacionais — com relatório de carbono facilitado.
1º galpão multiuso LEED de Garuva e Itapoá, e o maior projeto sustentável da região.
Ativos com selo LEED não apenas sustentam o planeta: sustentam margens maiores. Valem mais, locam mais rápido e por valores superiores.
Você não compra metragem: torna-se acionista de um ativo logístico Triple A, com renda de aluguel estimada e potencial de valorização — sem adquirir o empreendimento inteiro.
Uma combinação rara: renda passiva recorrente, valorização de capital baseada em fundamentos e proteção patrimonial via ativo real em região de transformação estrutural.
Contratos de locação longos com empresas de primeira linha, gerando fluxo de caixa previsível.
Ativo em região com valorização de 33% ao ano e fundamentos sólidos de crescimento.
Participação de 100 m² no empreendimento, com segurança jurídica e histórico comprovado no mercado logístico regional — sem os altos e baixos da bolsa.
Com o Preço Máximo Garantido, você não recebe chamadas de capital adicionais durante a construção.
E não quer concentrar patrimônio em um único tipo de ativo.
Uma aposentadoria construída com renda recorrente, e não só valorização no papel, sem liquidez no caminho.
A demanda por logística independe de quem está no poder.
A FortRock cuida da locação, do início ao fim, com a CBRE.
A região já registrou valorização de até 33% em um único ano (dados CBRE). A projeção do FR1 adota premissa mais conservadora, de 12% ao ano. Valores estimados, sem garantia de rentabilidade.
| FR1 Garuva | Concorrente A | Concorrente B | Concorrente C | |
|---|---|---|---|---|
| Localização | Excelente — 1,5 km da BR-101, 3 km do centro | Boa | Boa | Boa |
| Estrutura 100% pré-moldada | Sim | Sim | Não | Não |
| Certificação LEED | Sim | Não | Não | Não |
| Auditoria independente | Sim — OGFi | Não | Não | Não |
| Gestão profissional de locação | Sim — CBRE | Não | Não | Não |
| Modelo jurídico | Cota ESG Pro | Cota | Cota | Matrícula |
| Ticket de entrada | R$ 299.900 | R$ 420 mil | R$ 3,3–3,5 mi | R$ 6–7,5 mi |
| Rentabilidade estimada (a.m.) | 1,00% | 0,57% | 0,80% | 0,80% |
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Comparativo elaborado pela FortRock com base em empreendimentos concorrentes da região. Rentabilidades estimadas, sem garantia.
dos investidores institucionais elegem o setor logístico como classe de ativo preferida na América Latina. Agora essa mesma oportunidade cabe num investimento muito menor — por uma cota até 10x menor que os empreendimentos comparáveis da região.
Fonte: Forbes
Não aceita permuta. Valores de referência da Fase Private, sujeitos à disponibilidade e alteração.
Ajuste as cotas e o prazo para ver o aporte, a renda projetada e a valorização.
Comparação da renda anual de aluguel sobre o mesmo capital investido. Os percentuais residenciais são o rental yield medido pelo Índice FipeZAP em abril de 2026.
Rental yield residencial: Brasil 6,08% a.a., Florianópolis 5,50% a.a. e Joinville 5,14% a.a. (preço médio de R$ 36,07/m²) — Índice FipeZAP de Locação Residencial, informe de abril/2026. O aluguel residencial não é diretamente equivalente ao logístico: difere em perfil de contrato, prazo, inadimplência, vacância, custo de manutenção e liquidez. Comparação meramente ilustrativa.
Projeção de referência sobre os valores da Fase Private (m² a R$ 2.990,00; entrada de 15%; 30 parcelas mensais de R$ 3.897,16 e 6 semestrais de R$ 23.000,00 por cota), reajustadas pelo CUB-SC. Curva de rentabilidade conforme a apresentação comercial 2026 (1,00% a.m. em 2027; 1,06% em 2028; 1,14% em 2029; 1,21% a partir de 2030) e valorização de 12% a.a. capitalizada — premissa conservadora ante os até 33% a.a. já registrados na região (CBRE). Renda de aluguel estimada e valorização patrimonial são projeções e não constituem promessa ou garantia de rentabilidade. Este material não é recomendação de investimento.
Gestão completa do desenvolvimento do projeto, do estudo preliminar à aprovação.
Gestão de obra com garantia da entrega de um ativo de qualidade.
Gestão de locação e contratos após a entrega, conduzida pela CBRE.
O FR1 surge antes da plena maturação do mercado — quando a demanda cresce, a oferta ainda é limitada e a valorização está em curso. Fale com um especialista FortRock e receba a apresentação completa da Cota ESG Pro.
Um especialista FortRock entrará em contato em breve com a apresentação completa do FR1 Garuva.
Apresentação comercial completa, renders em alta resolução e demais materiais do FR1 Garuva.
A Fase Private tem 120 cotas. A reserva garante prioridade e o desconto da fase.
Leva menos de um minuto e não gera nenhum compromisso.
R$ 10.000 para garantir a prioridade da sua cota.
Você recebe a ficha e a reunião de fechamento é agendada.
Elaboração e assinatura do contrato da Cota ESG Pro.
Agora conclua o Pix abaixo para garantir a prioridade da sua cota.
Valor abatido integralmente da entrada de R$ 44.985,20 no ato da assinatura do contrato.
CHAVE-PIX-A-DEFINIR
Favorecido: FortRock Incorporadora
Envie o comprovante ao seu corretor ou pelo WhatsApp do time.
A reserva é individual e válida por 7 dias corridos a partir da confirmação do Pix.
Se o negócio não for concluído por qualquer motivo — sua desistência inclusive — os R$ 10.000 são devolvidos integralmente, sem retenção de taxa e sem necessidade de justificativa. O reembolso é feito na mesma conta de origem em até 7 dias úteis a partir da solicitação. A reserva não é um sinal de negócio e não configura compromisso de compra.